Quando insistere negli investimenti immobiliari? Quando lasciar perdere?
Le operazioni si fanno sempre in due. L’investitore da una parte, il proprietario dell’immobile dall’altra. E spesso convincere il proprietario a venderti casa sua a sconto non è affatto semplice. Tanti investitori al primo No ricevuto si fermano. Cambiano obiettivo. Ma le vere opportunità sono spesso nascoste dietro le sfide più grandi.
Acquistare immobili a sconto per rivenderli a un prezzo maggiore è un’attività che richiede determinazione da parte degli investitori. Non bisogna arrendersi alle prime difficoltà, ma considerarle come opportunità per crescere e raggiungere successi.
Maggiore è il problema da risolvere, più ambiziosa può essere la soluzione. E più è grande la soluzione, più grande è il guadagno per chi è stato in grado di offrirla. È per questo che ora ti racconto quello che è successo a me a inizio 2021, durante la pandemia.
Quando insistere negli investimenti immobiliari: la perseveranza
A inizio gennaio 2021 una donna ha contattato una delle mie aziende che si occupa di salvare le case dall’asta perché aveva bisogno di aiuto. Fabio, un mio ex allievo della IoInvesto Academy e fidato collaboratore, ha provato a ricontattare la donna per aiutarla, ma non ha ottenuto risposta. Contattata il giorno successivo, ha risposto il figlio, che gli ha detto subito che la madre non era più interessata a essere aiutata e ha chiuso la conversazione.
Fabio avrebbe potuto fermarsi. Ma non lo ha fatto. Ha capito che, risolvendo il problema della signora, avrebbe ridato un futuro a una famiglia in difficoltà, oltre a chiudere un’operazione di investimento immobiliare. Ha deciso così di non arrendersi davanti al primo No e di continuare a lavorare per offrire una soluzione.
Contattata di nuovo qualche giorno dopo, Fabio è riuscito finalmente a parlare con la donna e a spiegarle che il nostro obiettivo era quello di risolvere il suo problema con i debiti e che non avremmo chiesto soldi in cambio. Dopo qualche tempo, siamo riusciti a incontrare la donna in un centro commerciale di Vigevano, come richiesto da lei.
Quando insistere negli investimenti immobiliari: la scoperta
All’incontro, la donna non era sola. Con lei, c’erano il figlio e un amico. La scelta di un luogo affollato per l’incontro e la compagnia di due uomini hanno fatto subito percepire un clima di diffidenza, del resto comprensibile: è difficile che qualcuno insista per aiutarti. Pian piano, però, dimostrando competenza e serietà, Fabio ha fatto sì che la tensione venisse meno, e ha scoperto che la situazione era ancora più complessa di quella che ci aspettavamo.
La proprietaria non aveva debiti solo su una casa. Gli immobili di proprietà pignorati, tutti a Milano, in zona Navigli, erano tre, tutti all’interno dello stesso condominio, per un debito complessivo di 157.231 euro. Circa 40.000 euro nei confronti di Equitalia e il restante con il condominio stesso.
La soluzione che avremmo voluto offrire alla proprietaria – e che abbiamo poi, e vedremo perché, dovuto rivisitare – si chiama saldo e stralcio. Consiste nel comprare gli immobili prima che vengano svenduti all’asta, avviando una trattativa con i creditori per ridurre e ripagare interamente i debiti, pulendo la fedina finanziaria dei debitori. Una delle mie società si occupa nello specifico di questo, e acquista gli immobili pignorati direttamente. Spiegato alla signora che avremmo acquistato i suoi immobili per evitare che fossero svenduti all’asta (se così fosse stato, non ci sarebbe stata certezza dell’estinzione dei debiti, con conseguenze ancor più drammatiche) ed estinto tutti i suoi debiti senza chiedere nulla in cambio, abbiamo conquistato la sua fiducia e avviato le pratiche per procedere.
Quando insistere negli investimenti immobiliari: l’estinzione del debito
Fabio ha intavolato subito una trattativa con il condominio per stralciare il debito, ma ha ricevuto risposta negativa: il condominio voleva vendere i beni pignorati all’imminente asta e non era disposto a trattare. I debiti con l’Agenzia delle Entrate, invece, non sono stralciabili per loro natura.
Dopo attente analisi e valutazioni, abbiamo deciso di pagare interamente la cifra senza stralciarla, così da estinguere totalmente il debito di 157.231 euro (purtroppo, il debito era talmente importante che lo Stato ha trattenuto uno dei tre immobili). Ovviamente lo abbiamo deciso seguendo un accurato business plan: l’operazione doveva stare in piedi dal punto di vista del ritorno sull’investimento.
Quando insistere negli investimenti immobiliari: il rogito e la rinascita di una famiglia
Ad aprile sono andato insieme a Fabio a Milano per il rogito. Erano presenti sia la donna che il figlio. Vedere la loro espressione di gioia al momento della firma dell’atto di vendita è stata un’emozione impagabile.
Al momento della firma ho riconosciuto alla proprietaria dell’immobile un assegno di 10.000 euro. Quella cifra le sarebbe stata utile per ripartire nella sua nuova vita senza debiti.
Quando Fabio ed io vediamo le foto di quel giorno, ancora ci emozioniamo. Investire in modo etico significa questo. Guadagnare è appagante, e farlo aiutando gli altri lo è ancora di più.
Subito dopo il rogito, Fabio mi ha portato a vedere gli immobili che avevo acquistato, perché non li avevo ancora visti. Proprio così. Avevo acquistato degli immobili senza neanche visitarli. Questo perché la fiducia che ripongo nei miei collaboratori è totale. Mi fido talmente tanto del mio Metodo T.E.S.T.A. per investire in immobili che condivido con loro, che i loro occhi diventano i miei e viceversa.
Quando insistere negli investimenti immobiliari: la rivendita degli immobili
Gli immobili che la mia società ha acquistato con l’aiuto di Fabio erano quindi due. Il primo era un bilocale di 45 metri quadri, completamente inagibile e da ristrutturare. Aveva gli infissi distrutti, i vetri rotti e gli impianti fermi da 10 anni e completamente da rifare. Dentro ci vivevano i piccioni. Il secondo era sempre un piccolo bilocale, occupato abusivamente.
Il primo è stato totalmente ristrutturato. Pareti chiare, porte bianche e parquet. Una ristrutturazione con materiali classici, che piacciono a tutti, così da velocizzarne la vendita. E così è stato. Una volta sul mercato, dopo una settimana è stato acquistato da un giovane avvocato al prezzo di 220.000 euro. Abbiamo fatto il rogito nel febbraio 2022, 10 mesi dopo l’acquisto.
Rivendere il secondo è stato invece più complicato, data l’occupazione abusiva. Mentre i miei legali portavano avanti le pratiche per lo sfratto dell’occupante, Fabio ha trovato un investitore che ha voluto investire su questo immobile 180.000 euro, in attesa che lo sfratto diventasse esecutivo (marzo 2023).
Il guadagno netto
Il guadagno, al netto delle spese (legali, notarili e di ristrutturazione), è stato di 110.169 euro. Fabio ed io guadagniamo insieme: lui perché ha gestito l’operazione, io perché ho investito il mio denaro.
Investi con me in modo etico e professionale
Investo in immobili dal 2009, e dal 2018 diffondo il mio Metodo T.E.S.T.A., lo stesso con cui è stata trovata questa operazione, le mie strategie e il mio modello di business plan. L’ho fatto con Fabio e con tutti gli altri allievi della IoInvesto Academy.
Ti starei chiedendo perché lo faccio. Lo faccio perché voglio creare una rete di collaboratori in tutta Italia che conosca il Metodo T.E.S.T.A., lo sappia applicare e investa insieme a me in modo etico e professionale. Perché da soli, forse, si va più veloci, ma insieme si va sicuramente più lontano.
Investi anche tu in immobili con me, con etica e professionalità. Scopri come su www.corsoioinvestoinimmobili.com.
